物業(yè)接管驗收標準作業(yè)程序

一、目的

規(guī)范新物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質量合格。

二、適用范圍

適用于物業(yè)部對新接物業(yè)的接管驗收工作。

三、職責

1、公司總經(jīng)理負責組建物業(yè)接管驗收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管工作。

2、接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質量。

3、接管驗收小組具體負責依據(jù)本程序進行物業(yè)的接管驗收工作。

四、程序要點

1、接管驗收的準備工作

（1）新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前，物業(yè)部應及時組建接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質量要求。

（2）成立物業(yè)接管小組

①在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后，公司各相關部門應立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務骨干組成物業(yè)接管小組；

②接管驗收小組應當由公司以下部門人員組成：

——公司行政人事部抽調(diào)檔案管理文員負責接管物業(yè)的產(chǎn)權、工程、設備資料的驗收移交工作；

——物業(yè)部服務處抽調(diào)業(yè)務骨干負責業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作；

——物業(yè)部機電處抽調(diào)業(yè)務骨干具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。

（3）接管驗收前的準備：

接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：

①與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等；

②派出先頭技術人員前住工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃；

③提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；

④準備好接管驗收記錄表格：

——《房屋本體接管驗收表》；

——《公共配套設施接管驗收表》；

——《機電設備接管驗收表》；

——《接管驗收問題整改表》。

2、接管驗收的工作程序 （略）

3、資料的接管驗收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時須向物業(yè)部移交相關資料。

（1）物業(yè)產(chǎn)權資料：

①項目開發(fā)批準報告；

②規(guī)劃許可證；

③投資許可證；

④土地使用合同；

⑤建筑開工許可證；

⑥用地紅線圖。

（2）綜合竣工驗收資料：

①竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程個專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖）；

②建設工程竣工驗收證書；

③建設消防驗收合格證；

④公共配套設施綜合驗收合格書；

⑤供水合同；

⑥供電協(xié)議書、許可證；

⑦供氣協(xié)議書、許可證；

⑧光纖合格證；

⑨通信設施合格證；

⑩電梯準用證。

（3）施工設計資料：

①地質報告書；

②全套設計圖紙；

③圖紙會審記錄；

④設計變更通知單；

⑤工程預決算報告書；

⑥重要的施工會議紀要；

⑦隱蔽工程驗收記錄；

⑧沉降觀測記錄；

⑨其他可能會影響將來管理的原始記錄。

（4）機電設備資料：

①機電設備出廠合格證；

②機電設備使用說明書（要求中文）；

③機電設備安裝、調(diào)試報告；

④設備保修卡、保修協(xié)議。

（5）業(yè)主資料：

①已購房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；

②已夠房業(yè)主的付款情況或付款方式。

4、物業(yè)硬件設施接管驗收和竣工的區(qū)別

（1）接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質量驗收。

（2）接管驗收是物業(yè)部接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。

5、接管驗收標準和驗收方法

（1）驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求。

（2）驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

6、樓宇本體硬件設施的具體驗收標準

（1）主體結構：

①外墻不得滲水；

②屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

（2）樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。

（3）內(nèi)墻面：

①抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；

②塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫沙漿飽滿，線條順直。

（4）頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。

（5）衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。

（6）木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

（7）門、窗

①門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形；

②門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；

③玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；

④油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；

⑤電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡；

⑥不銹鋼房門表面光亮，無刮花、變形；

⑦高檔裝飾門裝飾完整。

（8）樓梯、扶手：

鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；

砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。

（9）木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。

（10）飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。

（11）油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、滲漏現(xiàn)象。

（12）電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。

（13）光纖已開通，收視良好。

（14）開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好。

（15）燈具安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發(fā)光正常。

（16）水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。

（17）衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢。

（18）給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。

（19）地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。

（20）門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。

（21）防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、

（22）其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。

7、公共配套設施接管驗收標準

（1）天臺：

①天溝、落水口暢通完好；

②隔熱層、防水層完好。

（2）散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整。

（3）屋面避雷設施連接牢固。

（4）路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。

（5）綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水觀布局合理，閥門開關靈活，安裝穩(wěn)固。

（6）道路：

①路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；

②路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

③塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；

④交通標識線、路牌清楚完好。

（7）室外消防栓：

①消防箱標識清楚，玻璃完好；

②消防設施配件齊全；

③消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。

（8）樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。

（9）垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。

（10）安全員崗亭安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。

（11）安全員道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。

（12）停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施良好，排水設施良好。

（13）自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。

（14）明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。

（15）沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。

（16）護坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。

（17）臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

（18）水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。

（19）信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。

（20）雕塑、小品牢固，完好，安全。

（21）招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。

8、機電設備的接管驗收

（1）電梯設備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證；機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。

（2）變配電設備型號、數(shù)量與移/考/試大/交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。

（3）中央空調(diào)設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光、降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。

（4）發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，反應敏捷，標識清楚，表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音、防護設置完好，通風、采光良好。

（5）消防監(jiān)控設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標識清楚，設備表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。

（6）給排水設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機房配置完整。

（7）安全監(jiān)控設備：同消防監(jiān)控設備。

9、接管驗收遺留問題的處理

（1）遺留問題的登記確認：

①對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關人員簽字確認；

②對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請發(fā)展商相關人員簽字確認。

（2）對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時公司總經(jīng)理應當協(xié)助進行。

（3）對物業(yè)硬/考/試大/件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應當要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。必要時公司總經(jīng)理應當協(xié)助進行。

（4）對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)部應當以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄。

10、《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。

五、記錄

1、《接管驗收資料遺留問題登記表》

2、《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》